Avalúo en NIIF


Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando fueron aprobadas y se matizan a través de las "interpretaciones" que se conocen con las siglas SIC y CINIIF. 

Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de "Normas Internacionales de Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC) International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB. Desde abril de 2001, año de constitución del IASB, este organismo adoptó todas las NIC y continuó su desarrollo, denominando a las nuevas normas "Normas Internacionales de Información Financiera" (NIIF). 

Avalúo de Propiedades, Planta y Equipo de acuerdo a las NIIF

De acuerdo con la NIC 16, si se adopta una política de re-avalúo, la base para el avalúo es el valor razonable. El valor razonable se define en la NIC 16 p. 6 como "el importe por el cual un activo podría ser intercambiado entre partes informadas en una transacción de libre mercado". 

El valor razonable de terrenos y edificios generalmente se determina a partir de la evidencia del valor de mercado a través de un avalúo que normalmente realiza un avaluador calificado. 

El valor razonable o valor actual de la planta y equipo suele ser el valor de mercado determinado por un avalúo. El Comité de Normas Internacionales de Valuación (IVSC por sus siglas en inglés), es la autoridad internacional líder en los métodos de avalúos que se adoptan en relación con las NIIF. 

El valor de mercado se define por la IVSC como "el importe estimado de una propiedad que se intercambia en la fecha del avalúo, entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transacción a valor de mercado en donde cada una de las partes han actuado con conocimiento, prudencia, y sin estar forzados". 

El valor de mercado puede reflejar el mayor y mejor uso de un activo, es decir un uso alternativo al actual. Por ejemplo, si una entidad es propietaria de un terreno en el centro de la ciudad en la que hay un almacén, el sitio puede tener potencial para un uso alternativo como desarrollo residencial, lo que significa que su valor de mercado podría ser considerablemente mayor que su valor como un lugar industrial (aunque la entidad tendría que incurrir en gastos, tales como la reubicación o los costos de cierre, a fin de realizar ese valor). 

Cuando no existe evidencia en el mercado sobre el valor razonable para propiedades, planta y equipo, debido a la naturaleza especializada de los mismos y porque los activos son difícilmente vendidos, estos son valuados mediante un enfoque de ingreso o de costo de reemplazo (NIC 16 p .33). 

El IVSC define los activos especializados de una manera similar a la NIC 16. En algunos casos las entidades cuentan con plantas y equipo especializado en uso que sería difícil vender en un mercado activo a menos que sea como resultado del cierre del negocio o por falta de liquidez, en dicho caso el valor de mercado de la planta y equipo es con frecuencia muy inferior a su valor si estuviese en operación. Estos activos deberán ser valuados mediante el enfoque de costo de reemplazo depreciado. (DRC por sus siglas en inglés). 

El enfoque DRC se define como: "el costo actual para la sustitución de un activo menos las deducciones por deterioro, obsolescencia y optimización". 

Al evaluar el DRC de un activo, debe tenerse en cuenta los años de uso, condición actual, obsolescencia económica y funcional, medio ambiente y otros factores, incluyendo el valor residual al final de la vida útil del activo. 

Frecuencia 

Si el importe en libros de la propiedad, planta y equipo no difiere de su valor razonable de un año a otro, la NIC 16 no requiere que se realice un avalúo (NIC 16 p. 31), esto es, el intervalo de tiempo para valuar la propiedad, planta y equipo está determinado por los movimientos en su valor razonable. 

Cuando los valores razonables son volátiles, como es el caso de los terrenos y edificios, puede ser necesaria un re-avalúo continuo. Por el contrario, si se presentan movimientos mínimos en el valor razonable, como es el caso de la planta y equipo, es suficiente un re-avalúo cada tres o cinco años (la NIC 16, p. 34) 

Los criterios para determinar el valor razonable dependerán en gran medida de la Administración y sus avaluadores, contemplando entre otras cosas, los cambios en el mercado, el estado de los activos, los cambios en el activo y su ubicación. 

Adicionalmente la Administración debe considerar un proceso para monitorear anualmente los movimientos en el valor razonable y la asesoría por parte de su valuador. Todas las categorías de propiedad, planta y equipo deben valuarse al mismo tiempo, sin embargo una categoría de activos puede ser revaluado continuamente, siempre que el re-avalúo concluya en un corto periodo de tiempo (NIC 16 p. 38). 

Reporte del Valuador 

Si una propiedad tiene potencial para un uso alternativo, el valuador debe reportar el valor de mercado para ese uso alternativo y deberá revelar en su informe que dicho valor no toma en cuenta cuestiones como el cierre o suspensión del negocio ni los costos asociados en que se incurriría, y que dichas alternativas deben ser consideradas por la entidad al decidir la cantidad adecuada a adoptar como valor razonable. El reporte del valuador deberá incluir las hipótesis o calificaciones hechas para la determinación del valor de mercado para los efectos de la NIC 16, las cuales deben ser previamente discutidas y acordadas con la Compañía. 

La Norma Internacional de Contabilidad 16, establece el tratamiento para la contabilización de la Propiedad, Planta y Equipo. Este tratamiento sirve para que los usuarios de los Estados Financieros, puedan conocer la inversión que se ha hecho, así como los cambios que se han presentado por deterioro, obsolescencia, desapropiación o por un intercambio de la Propiedad Planta y Equipo. A demás, las entidades no solo deben aplicar las normas a los activos que se encuentran en uso, sino también a los inmuebles.

DEFINICIONES LA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO 

Son los activos tangibles que posee una empresa para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos, y se esperan usar durante más de un período económico. 

VALOR RAZONABLE 
Es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un vendedor debidamente informados, en una transacción libre. 

VIDA ÚTIL
El período durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la empresa, o bien, el número de unidades de producción o similares que se espera obtener del mismo por parte de la empresa. 

COSTO 
Es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de la empresa. 

DEPRECIACIÓN 
Es la distribución sistemática del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida útil. 

IMPORTE DEPRECIABLE
Es el costo histórico del activo o la cantidad que lo sustituya en los estados financieros, una vez se ha deducido el valor residual. 

VALOR RESIDUAL 
Es el monto que se espera obtener al final de la vida útil del bien inmuebles, maquinaria y equipo después de deducir los costos esperados de su enajenación. 

PÉRDIDA POR DETERIORO 
Es el monto por el que el valor contable de un bien excede su valor recuperable.